《問41》下記の〈条件〉に基づく不動産投資におけるＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、収入は年間の空室率を20％として計算し、記載のない事項は考慮せず、計算結果は小数点以下第３位を四捨五入すること。
〈条件〉
投資物件 ：賃貸アパート（全12戸）
投資額 ：２億円（自己資金3,000万円、借入金額１億7,000万円）
賃貸収入 ：月額家賃15万円（１戸当たり）
運営費用 ：年間500万円（借入金の支払利息は含まれていない）
借入金返済額：年間970万円（元利均等返済、返済期間25年）
※１年目の内訳 元金部分470万円 利息部分500万円
- 1.27
- 1.71
- 1.78
- 2.46
［正解］ １ （適切）
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DSCR（借入金償還余裕率）とは、借入金返済の安全性（借入金返済能力）を測るための指標であり、次の算式で求める。
（算式）
借入償還余裕率（DSCR）＝営業純利益（NOI）÷元利金返済額
・営業純利益（NOI）
収入：15万円✕12ヶ月✕12戸✕80%＝1,728万円
費用：500万円（運営費用）＝500万円
1,728万円－500万円＝1,228万円
・借入償還余裕率（DSCR）＝1,228万円÷970万円=1.26597・・・
よって、1.27
※営業純利益が970万円なら、ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は１となり、毎年の営業純利益と返済額が同額となる。このように元利金返済額で割ることで、１以上であれば返済額以上の利益を得られることになる。この計算を理解しておけば、営業純利益で元金や利息の額を計算に入れないことが分かるだろう。