1級FP過去問解説(応用)2019年1月【問61】建蔽率・容積率

【第4問】 次の設例に基づいて、下記の各問(《問60》~《問62》)に答えなさい。


 Aさん(65歳)は、12年前に父親の相続により取得した貸駐車場用地(400㎡)を売却して、その売却資金を元手として甲土地を取得し、甲土地の上に店舗併用型賃貸住宅を建築することを検討している。土地の買換えにあたっては、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受ける予定である。
 Aさんが購入を検討している甲土地の概要は、以下のとおりである。

(注)
・甲土地は600㎡の長方形の土地である。
・甲土地は、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定する角地である。
・幅員18mの公道は、建築基準法第52条第9項の特定道路であり、特定道路から甲土地までの延長距離は63mである。
・指定建蔽率および指定容積率とは、それぞれ都市計画において定められた数値である。
・特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域ではない。
※上記以外の条件は考慮せず、各問に従うこと。

《問61》甲土地に耐火建築物を建築する場合、次の①および②に答えなさい(計算過程の記載は不要)。〈答〉は㎡表示とすること。なお、記載のない事項については考慮しないものとする。

① 建蔽率の上限となる建築面積はいくらか。
② 容積率の上限となる延べ面積はいくらか。なお、特定道路までの距離による容積率制限の緩和を考慮すること。

〈特定道路までの距離による容積率制限の緩和に関する計算式〉

\begin{align*}
W_1=\frac{(a-W_2)×(b-L)}{b}\\
W_1 :前面道路幅員に加算される数値\\
W_2 :前面道路の幅員(m)\\
L  :特定道路までの距離(m)\\
\end{align*}



[正解]
540 (㎡)
2,376 2,376

[解説]

① 建蔽率の上限となる建築面積
1.建蔽率
(1) 防火地域内の耐火建築物 ⇒ 準防火地域内なので該当せず
(2) 特定行政庁が指定する角地 +10%
(3) 建ぺい率80%の防火地域内で耐火建築物 ⇒該当せず
 よって、建ぺい率は 90% となる。
2.建蔽率の上限となる建築面積
600㎡✕90%=540㎡
② 容積率の上限となる延べ面積
1.容積率
(1) 特定道路までの距離による容積率制限の緩和
前面道路の幅員が6m以上12m(a)未満で、敷地から70m(b)以内の距離で幅員15m以上の特定道路に接続することが要件となる。
\begin{align*}
&W_1=\frac{(12-6)×(70-63)}{70}\\
&=0.6(m)
\end{align*}
0.6(m)を前面道路に加算することができる。
(2) 前面道路の幅員による制限
前面道路幅員✕乗数と指定容積率を比較する。乗数は4/10か6/10で、小さい数値が容積率となる。
前面道路が複数ある場合、最も幅員の大きい道路を前面道路とする。また、前面道路に乗数をかけるが、この際に、先ほど求めた「特定道路までの距離による容積率制限の緩和」の数値を加算する。
・(6+0.6)✕6/10=39,6/10
 396% < 400%
 よって、396% が容積率となる。
・容積率の上限となる延べ面積
 600㎡✕396%=2,376
 よって、2,376(㎡)となる。


[要点のまとめ]

1.建蔽率
(1) 建築面積の最高限度を求めるときに使う。
(2) 建蔽率には緩和措置がある。
・防火地域内の耐火建築物 +10%
・特定行政庁が指定する角地 +10%
・建ぺい率80%の防火地域内で耐火建築物 100%
(3) 2地域にまたがる場合は加重平均
2.容積率
(1) 延べ面積の最高限度を求めるときに使う。
(2) 容積率には前面道路の幅員による制限がある。
・前面道路幅員✕乗数と指定容積率を比較する。
 乗数は4/10か6/10
 小さい数値が容積率となる。
(3) 特定道路による緩和
前面道路の幅員が6m以上12m未満で、敷地から70m以内の距離で幅員15m以上の特定道路に接続する場合に緩和される。
(4) 2地域にまたがる場合は加重平均
3.補足
建ぺい率と容積率は用途地域ごとに決まっており、それぞれ指定建ぺい率、指定容積率という。


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