1級FP過去問解説(基礎)2019年1月【問35】宅地建物取引業法

《問35》宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、買主の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めた場合に、その合算額が売買代金の額の2割を超えるときは、当該売買契約自体が無効となる。
  2. 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買の媒介をするに際して、買主および売主の双方に対して、その売買契約が成立するまでの間に、売買の目的物に係る重要事項説明書を交付し、宅地建物取引士にその内容を説明させなければならない。
  3. 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付金を受領したときは、その手付金がいかなる性質のものであっても、買主が契約の履行に着手するまでは、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して契約の解除をすることができる。
  4. 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約を締結した場合、あらかじめ買主の承諾を得ていれば、売買代金の額や支払方法などの契約内容について、書面の交付に代えて、電子メールなどの電磁的方法による交付が認められる。


[正解]  (適切)

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、買主の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めた場合に、その合算額が売買代金の額の2割を超えるときは、当該売買契約自体が無効となる。
  2. [解説]
    宅建業法第38条では、「宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の2割をこえることとなる定めをしてはならない」としている。2割を超えた場合は、代金の額の2割をこえる部分について、無効とする。

  3. 宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買の媒介をするに際して、買主および売主の双方に対して、その売買契約が成立するまでの間に、売買の目的物に係る重要事項説明書を交付し、宅地建物取引士にその内容を説明させなければならない
  4. [解説]
    宅建業法第35条では、「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(宅地建物取引業者の相手方等)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない」としている。 そして、宅地建物取引業者の相手方等とは、買主や借主を指す。そのため、売主や貸主に説明する必要はない。

  5. 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して手付金を受領したときは、その手付金がいかなる性質のものであっても、買主が契約の履行に着手するまでは、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して契約の解除をすることができる
  6. [解説]
    民法上、手付金には、契約が成立したことの証として交付される証約手付、解除権を留保する目的で交付される解約手付、債務不履行があった場合に没収される趣旨で交付される違約手付の3種類ある。しかし宅建業法では、売買契約における手付は解約手付としての効力を有するものとされていることから、手付金がいかなる性質のものであっても、買主が契約の履行に着手するまでは、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して契約の解除をすることができる。

  7. 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約を締結した場合、あらかじめ買主の承諾を得ていれば、売買代金の額や支払方法などの契約内容について、書面の交付に代えて、電子メールなどの電磁的方法による交付が認められる
  8. [解説]
    不動産取引において、重要事項説明書等(35条・37条書面)の電磁的方法による交付について、平成25年「IT利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン」で検討されていたが、これは賃貸取引に限られている。賃貸取引において、平成31年5月からおおむね3ヶ月にわたり、重要事項説明書等(35条・37条書面)の電磁的方法による交付に関する 社会実験をする。重要事項説明書等を電子化したファイルに電子署名を施し、説明の相手方に交付し、同ファイルを用いて重要事項説明を実施、現行制度の対応として、宅地建物取引士が記名押印した重要事項説明書も 合わせて送付、重要事項説明はIT重説により実施することが特徴である。


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